Obținerea dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței. Care este procedura
Autor: Olga Burea Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Legislația funciară a Republicii Moldova instituie dreptul autorității de administrare publică locală de a transmite, fără plată, în proprietate loturile de pământ de pe lângă casele de locuit, proprietarilor acestora, exclusiv în baza unei proceduri de transmitere prevăzută în Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pământ de pe lângă casă, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998, dar și în Regulamentul privind gestionarea resurselor funciare municipale, aprobat prin decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 3/23 din 02.04.2013.
În sensul Regulamentelor prenotate, loturile de pământ de pe lângă casă sunt trecute în proprietate:
– proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate individuală;
– proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate comună în devălmășie;
– proprietarilor caselor de locuit cu drept de proprietate comună în diviziune.
Totuși trebuie să știți că unele terenuri aferente caselor nu pot fi transmise în proprietate privată. Și anume:
– terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente privatizate,
– loturile de pământ de pe lângă casă, aflate în folosință provizorie a cetățenilor.
În momentul deținerii calității de proprietar asupra casei și doriți să obțineți gratuit în proprietate privată terenul de pe lângă casă, este bine să cunoașteți detaliile ce se referă la procedura de obținere a titlului de proprietate asupra terenului solicitat. Pentru început, înaintați o cerere în scris la Primăria localității, cu solicitarea atribuirii lotului și eliberarea titlului de proprietate, care va fi însoțită de următoarele acte:
– contractul de dare în folosință a terenului pe termen nelimitat sau documentul de atribuire a terenului pentru construcția și exploatarea casei de locuit;
– documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra casei (după caz: titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, eliberat de autoritățile administrației publice locale, certificatul de moștenire, contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, contractul de schimb, contractul de arendă și altele).
Ce urmeză după? Cererea, cu toate actele necesare, este primită și înregistrată imediat de către persoana responsabilă din cadrul organului administrației publice locale. Ulterior, se purcede spre examinare de către comisia funciară și, în funcție de caz, se emite una din următoarele decizii:
– acceptarea cererii cu inițierea procedurii de pregătire a actelor pentru transmiterea terenului;
– respingerea cererii în cazul nerespectării condițiilor prevăzute delegislația în vigoare, cu indicarea motivului de respingere a cererii;
– amânarea cererii pentru obținerea unor informații suplimentare, necesare problemei.
În cazul acceptării cererii, comisia funciară asigură efectuarea lucrărilor necesare și, în termen de 10 zile, autoritatea administrației publice locale emite decizia cu privire la atribuirea terenurilor în proprietatea privată, efectuează înscrierea în registrul cadastral al deținătorilor de terenuri și eliberează titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren. După caz, în decizie poate fi stabilită servitutea asupra terenului aferent casei de locuit, pentru a nu bloca accesul vecinilor sau publicului la acest teren. În cazul refuzului cererii, se emite decizia de refuz prin care se indică detaliat motivul refuzului. Deși obțineți o decizie de refuz, uzați de dreptul de ataca această decizie în instanța judecătorească în conformitate cu legislația. Atenție! Autentificarea dreptului de proprietate privată asupra terenului solicitat se realizează în strictă respectare a procedurii instituite, iar ocuparea nelegitimă duce la răspunderea persoanei vinovate. De notat și faptul că, terenul aferent casei de locuit individuale, asupra căruia lipsesc documentele doveditoare pentru suprafețele deținute legal, se vând proprietarilor caselor de locuit, la preț normativ, care se calculează conform anexei la Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului. Este bine să știți că:
– Atribuirea repetată în proprietate privată a terenurilor cetățenilor în scopurile indicate mai sus, se efectuează contra plată. Prețul inițial de vânzare a terenuluinu va fi mai mic decât prețul normativ al pământului calculat în baza tarifelor stabilite de legislația în vigoare.
– Se admite atribuirea repetată, fără plată, a terenurilor, cetățenilor a căror proprietate funciară a fost distrusă în rezultatul calamităților naturale.
Rețineți! Pentru a exclude o eventuală decizie de refuz și/sau amânare, se recomandă să analizați normele legislației în vigoare, dar și regulamentele menționate mai sus, care prevăd detaliat procedura de obținere a titlului de proprietate asupra terenului solicitat. La fel, se recomandă să fiți prezenți în momentul examinării cererii depuse.
Cu respect față de vecini!
Autor: Olga Burea Casa de avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”
Ipoteza pe care o avem în vedere în abordarea acestui subiect, este acea în care, conlocuirea între proprietarii vecini să fie fundamentată pe un respect reciproc și cu o toleranță pașnică. Asigurarea bunei vecinătăți este prevăzută de Constituția Republicii Moldova, care prin norma art. 42 definește cert că, „dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului”.
Dincolo de norma constituțională, relațiile de vecinătate, aplicabile doar proprietarilor terenurilor și/sau bunurilor imobile vecine, sunt reglementate în Capitolul V al Codului civil al Republicii Moldova, mai exact prevederile art. 377-394.
Acestea conțin reglementări detaliate privind obligația de respect reciproc, influența vecină admisibilă, atentarea inadmisibilă, cererea de înlăturare a pericolului de prăbușire, regulile de folosire a apei, distanța pentru construcții și situațiile în care se admite depășirea hotarului terenului învecinat în cazul construcției, precum și modalitatea de soluționare a litigiilor privind hotarul. O serie de drepturi și obligații pe care Dvs., în calitate de proprietar de teren sau bun imobil, trebuie să le îndepliniți pentru a menține și pentru a asigura acea bună vecinătate sunt:
– să suportați influența pe care o exercită asupra bunului dvs. o serie de factori cum ar fi, gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibrația sau o altă influență similară provenită din terenul vecin, doar dacă nu vă împiedică în folosirea bunului sau dacă vă încalcă nesemnificativ dreptul;
– să cereți interzicerea ridicării sau exploatării unor construcții sau instalații despre care se poate afirma cu certitudine că, prezența și utilizarea lor atentează în mod inadmisibil asupra terenului Dvs. Însă, în cazul în care construcția sau instalația a fost ridicată respectându-se distanța de la hotar stabilită de lege, demolarea sau interzicerea exploatării acestora poate fi cerută doar în cazul în care afectarea inadmisibilă s-a produs în mod evident;
– să solicitați întreprinderea măsurilor în vederea prevenirii pericolului existent, doar în cazul în care există riscul prăbușirii construcției de pe terenul vecin, peste terenul Dvs.;
– să interziceți să se efectueze careva lucrări care ar duce la devierea sau manipularea cursurilor de apă și a pânzei freatice din mai multe terenuri și ca rezultat să modifice cantitatea sau calitatea apei în dezavantajul proprietarului unui alt teren;
– să suportați curgerea apelor care reies dintr-un fenomen natural, cu excepția celor care pot cauza prejudicii. În cazul apelor care țâșnesc la suprafață datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul terenului superi¬or, a apelor provenite din secarea terenurilor mlăștinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, proprietarul tere¬nului superior este obligat să aleagă calea și mijloacele de scurgere care ar cauza prejudicii minime terenului inferior, rămânând obligat la plata unei despăgubiri juste și prealabile către proprietarul acestuia din urmă. Această regulă nu se aplică atunci când pe terenul inferior se află o construcție, împreună cu grădina şi curtea aferentă sau un cimitir;
– să construiți acoperișul, astfel încât streașina să nu permită ca apa, zăpada sau gheața să cadă pe teritoriul vecin;
– să respectați distanța minimă față de linia de hotar, la efectuarea unei construcții, lucrări sau plantații, potrivit regulamentului de urbanism;
– să permiteți vecinului accesul pe teritoriului său, doar după o înștiințarea verbală sau scrisă cu indicarea motivului de acces;
– să nu periclitați terenul vecinului sau să compromiteți trăinicia construcțiilor, lucrărilor sau plantațiilor în cazul în care efectuați careva construcții, plantații sau execută alte lucrări pe teritoriul său;
– să solicitați trecerea prin proprietate străină în caz dacă terenul este lipsit de comunicație prin orice cale de acces de folosință comună, conducte de alimentare cu apă, conducte de energie electrică, gaze, telecomunicații și altele asemenea, doar în baza unei despăgubiri juste și prealabile;
– să solicitați proprietarului de teren vecin să ia parte la instalarea unui hotar stabil de demarcare sau la restabilirea unui hotar deteriorat, iar cheltuielile suportate urmează a fi împărțite între vecini în mod egal dacă din raporturile existente între ei nu reiese altfel.
Per ansamblu, respectarea regulilor descrise mai sus, vor da naștere la existența și/sau menținerea unei bune relații de vecinătate, care în consecință vor crea o bună conviețuire de vecinătate. Prin urmare, ele trebuie respectate de către toată lumea.
Totuși, știm prea bine că litigiile între vecini sunt foarte des întâlnite. În acest context, ținem să vă reamintim că, divergențele apărute pot fi soluționate pe cale judecătorească. Deși orice persoană este în drept să se adreseze în instanța de judecată (accesul liber la justiție), recomandăm, ca incipient să optați pentru posibilitatea unei rezolvări amiabile a conflictului iscat.
De reținut! Atât timp cât nu lezați drepturile vecinilor, sunteți în drept să faceți orice pe proprietatea Dvs.
